Prüfungsmaßstab für die 25 %-Grenze bei der Abgrenzung von Instandsetzungs- und Instandhaltungs­maßnahmen bei der Vermietung und Verpachtung

Die Abgrenzung zwischen Herstellungsaufwand (Aktivierung der Kosten und Verteilung über die AfA), Instandsetzung (keine Änderung der Wesensart des Gebäudes, aber wesentliche Erhöhung des Nutzwertes mit der Folge einer Verteilung der Aufwendungen über 15 Jahre) und laufende Instandhaltung (sofort steuerlich abzugsfähig) ist bei der Vermietung von Immobilien immer schon ein steuerlich heißes Thema gewesen, das nicht nur Gegenstand zahlreicher Fachaufsätze, sondern auch Anlass vieler Steuerverfahren war und ist.

A new aspect has emerged following a ruling by the Administrative Court on 26 September 2024 (Ref. No. Ro 2023/15/0001): specifically, the case concerned the distinction between repair and maintenance work in rented flats within the same residential complex. An owner of 39 flats in this complex carried out building, electrical and plumbing work in two flats. The 39 flats accounted for approximately 54% of the entire housing complex. The taxpayer treated the expenditure as immediately deductible maintenance costs because there were no production costs, the refurbishment did not lead to an increase in category rents, and the refurbished portion of the entire building accounted for less than 2.5% of the total. It was argued that there was no significant increase in the building’s utility value because the 25% threshold specified in the Income Tax Guidelines at margin 6463 for the replacement of significant building components (in this specific case, electrical and plumbing installations; other measures affected would include, among others, the replacement of windows, doors, staircases, partition walls, water or heating installations) was significantly below the threshold. The tax office, however, argues that the reference point for the 25 % limit should not be the entire building, but the individual refurbished flat, and that the repair costs should therefore be spread over 15 years.

Der Ansicht des Finanzamtes folgte auch das BFG. Im fortgesetzten Verfahren vor dem VwGH hat dieser darauf verwiesen, dass sich die bisherige Judikatur zu dieser Frage nicht mit der Vermietung von Eigentumswohnungen, sondern mit der Vermietung von Mietwohngebäuden beschäftigt hat. Es war daher zu klären, ob als Bezugsgröße für die 25 %-Grenze die jeweilige sanierte Eigentumswohnung heranzuziehen ist (Auffassung Finanzamt und BFG) oder die gesamte Wohnungseigentumsanlage, in der sich die Eigentumswohnung befindet (Meinung Steuerpflichtiger).

Der VwGH kommt letztlich zu dem Ergebnis, dass der Prüfungsmaßstab die jeweilige Einkunftsquelle ist. Bei der Vermietung von Eigentumswohnungen bildet jede Vermietung der einzelnen Wohnung eine Einkunftsquelle des Steuerpflichtigen, wenn die Vermietung an verschiedene Personen erfolgt. Daher ist die 25 %-Grenze auf die einzelne (sanierte) Wohnung zu beziehen, weshalb im Ergebnis Instandsetzungsaufwand vorliegt.

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